Покупай дешевле. Ремонтируй честно. Продавай дороже.

Цифры, ошибки и кейсы из практики флиппинга в России: от поиска объекта до подписания договора с покупателем.

Чертёж планировки двухкомнатной квартиры с отмеченным входом

Комната до ремонта: облупившиеся стены и старый радиатор под окном

Выкраска оттенков стен для будущего ремонта

01Калькулятор доходности: разбор объекта

Пример из архива: однокомнатная квартира 38 м² в панельном доме, полный цикл — шесть месяцев от покупки до продажи.

Статья	Сумма, руб.
Цена покупки	2 850 000
Ремонт и материалы	1 420 000
Налоги, нотариус, коммунальные платежи	230 000
Продажа	5 800 000
Прибыль	1 300 000

Доходность на вложенный капитал — около 29% за проект. Перед покупкой мы всегда считаем три сценария: базовый, с ремонтом дороже на 15% и с продажей на 10% ниже.

02Анатомия сделки

Изометрический разрез квартиры с отмеченными этапами флиппинга

1Покупка. Ищем дисконт 15–20%: срочная продажа, наследство, неудобная планировка.
2Смета. Считаем до сделки, каждую позицию — с запасом 10–15%.
3Ремонт. Нейтральная отделка, график работ и приёмка по этапам.
4Фотосъёмка. Дневной свет, широкий угол, ни одной личной вещи в кадре.
5Продажа. Цена по закрытым сделкам района, а не по объявлениям.

03Последние записи

Все разборы ›

Недвижимость как альтернативная инвестиция: денежный поток и рост стоимости

Недвижимость — один из немногих альтернативных активов, который способен одновременно генерировать денежный поток и прибавлять в цене. Но на российском рынке доходность критически зависит от региона, сегмента, точки входа и качества управления. Покупать «в бетон» без цифр — верный способ заморозить капитал.

Почему недвижимость считают альтернативной инвестицией

Альтернативная инвестиция — это актив за пределами классической связки «акции и […]

31.10.2026 Читать далее

Недвижимость или дивидендные акции: сравнение доходности и рисков

Когда я перешел от внутридневной торговли к флиппингу, то первым делом сравнил эти два класса активов не по красивым графикам, а по чистой доходности после всех издержек. Вопрос не в том, что «лучше вообще», а в том, какой тип денежного потока вам нужен и сколько риска вы готовы на себя взять. В российских условиях оба […]

31.10.2026 Читать далее

Спред между покупкой и продажей недвижимости: как считать маржу

В трейдинге спред — это мгновенная разница между бидом и аском. В недвижимости всё похоже, только цикл сделки растянут на месяцы, а актив нужно физически подготовить к продаже. Поэтому для флиппера спред — не просто «купил дешевле, продал дороже», а база для расчёта реальной доходности. Важна не бумажная разница, а чистая маржа, которая останется после ремонта, налогов, […]

30.10.2026 Читать далее

04Рынок в разрезе

Город	Ликвидный формат	Ремонт, недель	Экспозиция, недель	Целевая маржа	На что смотреть
Москва	Студии, однокомнатные у метро	10–14	6–10	15–20%	Высокий порог входа и конкуренция за дисконт
Санкт-Петербург	Однокомнатные, евродвушки	10–14	8–12	15–20%	Старый фонд: перекрытия и коммуникации
Казань	Студии, однокомнатные	8–12	6–10	18–25%	Спрос сильно зависит от района
Екатеринбург	Однокомнатные, двухкомнатные	8–12	8–12	18–25%	В хрущёвках электрика почти всегда под замену
Новосибирск	Студии, однокомнатные	8–12	10–14	20–25%	Зимой продажи идут заметно медленнее

Ориентиры из нашей практики и разборов читателей, а не рыночная статистика. Перед сделкой сверяйте цифры по своему району.

05Проверенные подрядчики

Бригаду мы берём в работу только после проверки: смотрим законченные объекты, сверяем смету с фактом и принимаем работы по этапам. Подробности по каждой специализации — в разборах сделок.

Щиток, разводка, свет

Электрика

Работали на трёх и более объектах
Фотографируют скрытую проводку
Дают гарантию на монтаж

Проверено

Трубы, стояки, санузел

Сантехника

Опрессовка систем при сдаче
Есть разборы с нашими объектами
Рекомендованы другими флипперами

Проверено

Стены, полы, покраска

Отделка

Укладываются в смету и сроки
Принимают замечания по чек-листу
Убирают объект после себя

Проверено