Цифры, ошибки и кейсы из практики флиппинга в России: от поиска объекта до подписания договора с покупателем.
Смотреть разборы
Пример из архива: однокомнатная квартира 38 м² в панельном доме, полный цикл — шесть месяцев от покупки до продажи.
| Статья | Сумма, руб. |
|---|---|
| Цена покупки | 2 850 000 |
| Ремонт и материалы | 1 420 000 |
| Налоги, нотариус, коммунальные платежи | 230 000 |
| Продажа | 5 800 000 |
| Прибыль | 1 300 000 |
Доходность на вложенный капитал — около 29% за проект. Перед покупкой мы всегда считаем три сценария: базовый, с ремонтом дороже на 15% и с продажей на 10% ниже.
В трейдинге спред — это мгновенная разница между бидом и аском. В недвижимости всё похоже, только цикл сделки растянут на месяцы, а актив нужно физически подготовить к продаже. Поэтому для флиппера спред — не просто «купил дешевле, продал дороже», а база для расчёта реальной доходности. Важна не бумажная разница, а чистая маржа, которая останется после ремонта, налогов, […]
На бирже одиночная удачная сделка — это случайность. Система появляется, когда вы повторяете входы по одним и тем же правилам, управляя риском. В недвижимости то же самое: разовая перепродажа квартиры может принести деньги, но только выстроенный инвестиционный цикл превращает флиппинг в бизнес. Устойчивый результат появляется, когда каждая сделка становится звеном цепочки — с понятной логикой входа, лимитами […]
Когда я смотрю на квартиру как на актив, первый вопрос — не сколько на ней можно заработать, а как быстро я смогу из неё выйти. Ликвидность для флиппера — это не красивое слово, а скорость конвертации бетона в деньги. Чем точнее вы оцените срок экспозиции, тем меньше капитал будет заморожен, и тем выше реальная доходность. В трейдинге […]
| Город | Ликвидный формат | Ремонт, недель | Экспозиция, недель | Целевая маржа | На что смотреть | Схема |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Москва | Студии, однокомнатные у метро | 10–14 | 6–10 | 15–20% | Высокий порог входа и конкуренция за дисконт | |
| Санкт-Петербург | Однокомнатные, евродвушки | 10–14 | 8–12 | 15–20% | Старый фонд: перекрытия и коммуникации | |
| Казань | Студии, однокомнатные | 8–12 | 6–10 | 18–25% | Спрос сильно зависит от района | |
| Екатеринбург | Однокомнатные, двухкомнатные | 8–12 | 8–12 | 18–25% | В хрущёвках электрика почти всегда под замену | |
| Новосибирск | Студии, однокомнатные | 8–12 | 10–14 | 20–25% | Зимой продажи идут заметно медленнее |
Ориентиры из нашей практики и разборов читателей, а не рыночная статистика. Перед сделкой сверяйте цифры по своему району.
Бригаду мы берём в работу только после проверки: смотрим законченные объекты, сверяем смету с фактом и принимаем работы по этапам. Подробности по каждой специализации — в разборах сделок.
