Цифры, ошибки и кейсы из практики флиппинга в России: от поиска объекта до подписания договора с покупателем.
Смотреть разборы
Пример из архива: однокомнатная квартира 38 м² в панельном доме, полный цикл — шесть месяцев от покупки до продажи.
| Статья | Сумма, руб. |
|---|---|
| Цена покупки | 2 850 000 |
| Ремонт и материалы | 1 420 000 |
| Налоги, нотариус, коммунальные платежи | 230 000 |
| Продажа | 5 800 000 |
| Прибыль | 1 300 000 |
Доходность на вложенный капитал — около 29% за проект. Перед покупкой мы всегда считаем три сценария: базовый, с ремонтом дороже на 15% и с продажей на 10% ниже.
Предпродажная подготовка квартиры — это не «навести красоту», а собрать объект в товар, который покупают быстрее и с меньшим торгом. На практике сильнее всего работают три вещи: аккуратный косметический ремонт, грамотный хоумстейджинг и правильное позиционирование квартиры в объявлении и на показе.
Если делать всё системно, можно не просто ускорить продажу, а повысить воспринимаемую ценность объекта без […]
Перепродажа квартиры почти всегда упирается не только в цену покупки и ремонта, но и в налоги. Если заранее не заложить НДФЛ в финансовую модель, сделка может выглядеть прибыльной на бумаге и убыточной по факту. Ниже — практический разбор, как флипперу в России посчитать налог при продаже квартиры, какие есть льготы, где чаще всего ошибаются и как […]
Выбор подрядчика для ремонта под флиппинг — это не про «найти подешевле», а про защиту маржи, сроков и ликвидности объекта. Ошибка на этом этапе съедает прибыль быстрее, чем плохая цена входа: растягивает срок экспозиции, раздувает бюджет и убивает предпродажный вид квартиры.
Когда я анализирую сделку, то рассматриваю ремонт как инструмент капитализации — он должен добавить к стоимости […]
| Город | Ликвидный формат | Ремонт, недель | Экспозиция, недель | Целевая маржа | На что смотреть | Схема |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Москва | Студии, однокомнатные у метро | 10–14 | 6–10 | 15–20% | Высокий порог входа и конкуренция за дисконт | |
| Санкт-Петербург | Однокомнатные, евродвушки | 10–14 | 8–12 | 15–20% | Старый фонд: перекрытия и коммуникации | |
| Казань | Студии, однокомнатные | 8–12 | 6–10 | 18–25% | Спрос сильно зависит от района | |
| Екатеринбург | Однокомнатные, двухкомнатные | 8–12 | 8–12 | 18–25% | В хрущёвках электрика почти всегда под замену | |
| Новосибирск | Студии, однокомнатные | 8–12 | 10–14 | 20–25% | Зимой продажи идут заметно медленнее |
Ориентиры из нашей практики и разборов читателей, а не рыночная статистика. Перед сделкой сверяйте цифры по своему району.
Бригаду мы берём в работу только после проверки: смотрим законченные объекты, сверяем смету с фактом и принимаем работы по этапам. Подробности по каждой специализации — в разборах сделок.
