Цифры, ошибки и кейсы из практики флиппинга в России: от поиска объекта до подписания договора с покупателем.
Смотреть разборы
Пример из архива: однокомнатная квартира 38 м² в панельном доме, полный цикл — шесть месяцев от покупки до продажи.
| Статья | Сумма, руб. |
|---|---|
| Цена покупки | 2 850 000 |
| Ремонт и материалы | 1 420 000 |
| Налоги, нотариус, коммунальные платежи | 230 000 |
| Продажа | 5 800 000 |
| Прибыль | 1 300 000 |
Доходность на вложенный капитал — около 29% за проект. Перед покупкой мы всегда считаем три сценария: базовый, с ремонтом дороже на 15% и с продажей на 10% ниже.
Флиппинг начинается не с ремонта, а с цифр. Первое, что нужно понять: прибыль закладывается в момент покупки, а не продажи. Пока новички ищут «красивую» квартиру, профессионал ищет актив с достаточным спредом — разницей между полной себестоимостью и реальной ценой выхода. Задача — купить объект с дисконтом, провести управляемый ремонт и продать быстро, не замораживая капитал. Ниже — рабочая […]
Флиппинг — это не спонтанная перепродажа, а выверенная стратегия, где каждый рубль вложений должен работать на прирост капитализации. В России этот подход чаще всего применяют на вторичном рынке: квартира с устаревшим ремонтом или неудачной подачей покупается с дисконтом, приводится в ликвидное состояние и продаётся дороже. Реже встречаются сделки с новостройками на ранней стадии, но там иная […]
В трейдинге прибыль считают после комиссий, проскальзываний и налогов. В недвижимости то же самое: чистая доходность — это не разница между ценой покупки и продажи, а то, что осталось после всех расходов, налогов и учёта замороженного времени. Пропустите одну статью затрат — и цифра на бумаге будет красивой, но для принятия решения бесполезной.
Почему обычный подход часто […]
| Город | Ликвидный формат | Ремонт, недель | Экспозиция, недель | Целевая маржа | На что смотреть | Схема |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Москва | Студии, однокомнатные у метро | 10–14 | 6–10 | 15–20% | Высокий порог входа и конкуренция за дисконт | |
| Санкт-Петербург | Однокомнатные, евродвушки | 10–14 | 8–12 | 15–20% | Старый фонд: перекрытия и коммуникации | |
| Казань | Студии, однокомнатные | 8–12 | 6–10 | 18–25% | Спрос сильно зависит от района | |
| Екатеринбург | Однокомнатные, двухкомнатные | 8–12 | 8–12 | 18–25% | В хрущёвках электрика почти всегда под замену | |
| Новосибирск | Студии, однокомнатные | 8–12 | 10–14 | 20–25% | Зимой продажи идут заметно медленнее |
Ориентиры из нашей практики и разборов читателей, а не рыночная статистика. Перед сделкой сверяйте цифры по своему району.
Бригаду мы берём в работу только после проверки: смотрим законченные объекты, сверяем смету с фактом и принимаем работы по этапам. Подробности по каждой специализации — в разборах сделок.
